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更新日期:2018/04/21
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給小英建言,李同榮:「社宅政策」問題出在那裡?
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    小英總統任期已過半,住宅政策三箭中最重要的社會住宅政策推動速度障礙重重,從政策面分析,廣建社宅方向是對的,但政策規劃是錯的,影響所及,執行速度就是慢的。

從社會需求面向分析社會住宅政策的三大盲點:

(一)社會輿論的盲點:

廣建社宅對所有民眾而言百分之百讃同,但蓋在你家附近?就會百分之百不讚同,這與營建品質問題有關,假如像荷蘭丶新加坡的公營住宅品質,民眾就不會有擔心房價下跌的疑慮,混居的概念也可解決社會仇富笑貧的心態,況且沒錢的年輕人知識水平也不會比有錢人低,政府在營建品質規劃上,一定馬虎不得。

(二)業者態度的盲點:有些業者非常反對廣建社宅,認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜,其實這論述是自踩陣腳,試想,在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下,政府對房産政策一定不會太友善,當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力,就會有過度扭曲市場的政策干預,業者對廣建社宅的反對,其實是得不償失,業者應該支持政府舒解民怨的社宅政策,創造政府友善的政策環境。

(三)學者論述的盲點:有些學者主張不要增建社宅,要活化閒置在全台80萬戶的空屋,理論上似乎正確,但這其實是最不切實際的華麗論文。而現在高位的事務官大都是上行下效的技術官僚,諸多政務官又偏多由學界出身,寧願採信學者論述,在社宅政策中擬定四成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋,移轉活化為弱勢使用的租賃社宅,實際上,執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%

我們進一步剖析八年二十萬戶政見無法兌現的因素:

(一)8萬戶空屋移轉政策三大錯誤:

1/錯估空屋屋主心態:供需不對盤,空屋大多中大坪數,不是社宅主要需求。

2/補貼獎勵對象並非空屋:閒置空屋移轉活化政策依靠包租代管補助政策推動失敗,實在是浪費公帑。

3/8萬戶補貼,每年預算近百億不符經濟效益:8萬戶若全數到位,依政府補貼預算每年需近百億,此预算15年內就能蓋好8萬社宅,永久使用,政府的規劃完全不符經濟效益。

(二)興建12萬戶政策的五大錯誤:

1/KPI(關鍵績效指標)制定錯誤:四年四萬興建戶與四萬空屋移轉,KPI過於寬鬆,何況其中有一萬多戶是前朝規劃的目標,八年12萬戶興建依此KPI進行,政見肯定跳票。

2/土地取得困難:國産署近年拼命標售大面積國有土地使用權,但二年多來謹協助地方政府規劃19.8公頃,尚待規劃的有7327.7公頃,27.7公頃中,北市最迫切需要卻只分配不到11%,只有2.98公頃,基隆市竟然有9.23公頃,占33%,這種規劃只重數字政績,不重區域真正需求,主事者應該負起責任。

3/執行進度緩慢:就算國產署規劃的近50公頃土地全部在小英八年任期內開工,最多也只能蓋25千戶社宅,八年12萬戶興建與8萬空屋移轉肯定會跳票。但執政黨卻死不認錯,硬幹到底,包租代管拼命加碼,要花大錢以假數字來充當政績,小英政府的錯誤政策應回頭是岸。

4/組織疊床架屋:內政部增設住都中心行政法人有權無責,主管機關只訂目標,有責無權,行政法人變成怪獸,但又難以橫向跨部會整合土地取得問題,推動速度一定緩慢,將來必造成權責難分的窘境。

5/不善用民間資源:人壽保險資金氾濫,政府卻不加善用,反而自建融資平台,包山包海,未來的興建品質沒人監督,每坪10萬的營建成本,若行政與監督效率不佳,恐又重蹈過去國宅低劣品質的覆轍。

 

總而言之,社會上年青弱勢族群,在都會房價居高不下的環境下,買不起總要租得起,政府要解決居住正義與購屋痛苦指數的前提,廣建只租不售的社會住宅政策是一定要全力推動達成的目標,四年四萬戶與八年十二萬戶的目標相差甚遠,政府有必要深入了解政策規劃上的錯誤與盲點為要。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2018.07.27

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